Beim Verkauf bleibt das Mietverhältnis Teil der Immobilie.

„Kauf bricht nicht Miete“ ist der Ausgangspunkt.

Nach § 566 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums bei den dort genannten Voraussetzungen in die während seines Eigentums entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Ein Verkauf beendet den Vertrag daher nicht automatisch. Kündigungsmöglichkeiten oder Eigenbedarf werden nicht versprochen, sondern am konkreten Fall rechtlich geprüft.

Die Mietakte umfasst Vertrag, Nachträge, Übergabeprotokoll, Miethöhe, Kaution, Betriebskostenabrechnungen, Anpassungen und bekannte Vereinbarungen. Mündliche Abreden und tatsächliche Nutzung können ebenfalls relevant sein. Personenbezogene Daten werden nur zweckgebunden und im erforderlichen Umfang weitergegeben.

Bruttomiete ist noch keine Rendite.

Käufer brauchen eine klare Trennung von Grundmiete, Vorauszahlungen, nicht umlagefähigen Kosten, Leerstands- oder Ausfallrisiko und Erhaltungsaufwand. Bei Wohnungseigentum kommen Hausgeld, Rücklage und Beschlüsse hinzu. Ein Jahresbetrag ohne Kostenstruktur sagt wenig über den wirtschaftlichen Überschuss.

Mieterhöhungsmöglichkeiten werden nicht als sichere Zukunftserträge eingepreist. Voraussetzungen, Form und Grenzen hängen von Mietverhältnis und Rechtslage ab. Der Preisrahmen stützt sich auf den bestehenden belegten Zustand und weist Annahmen ausdrücklich als Annahmen aus.

Besichtigungen brauchen Plan und Rücksicht.

Eine vermietete Wohnung ist der private Lebensbereich des Mieters. Termine, Zutritt, Fotos und Datenverarbeitung werden rechtzeitig und rechtlich sauber abgestimmt. Innenaufnahmen zeigen keine persönlichen Unterlagen, Fotos oder identifizierenden Gegenstände ohne geeignete Grundlage.

Interessenten werden vor der Besichtigung qualifiziert, damit Belastung und Zahl der Termine angemessen bleiben. Fragen zum Vertragsinhalt beantwortet die geordnete Mietakte; der Mieter wird nicht zum Lieferanten ungeprüfter Verkaufsangaben gemacht. Das schafft einen respektvollen Prozess und verlässlichere Käuferentscheidungen.

Eine vermietete Immobilie überzeugt, wenn Vertrag, Ertrag und Privatsphäre gleichzeitig ernst genommen werden.

Drei Verkaufsrichtungen

Als Kapitalanlage verkaufen: Mietakte, Kosten und Zustand sind vollständig. Die Ansprache richtet sich an Käufer, die das bestehende Verhältnis wirtschaftlich einordnen können.

Unterlagen zuerst bereinigen: Kaution, Nachtrag, Abrechnung oder tatsächliche Nutzung ist unklar. Der Sachstand wird geklärt, bevor daraus ein Ertragsversprechen entsteht.

Besondere Konstellation beraten: Umwandlung, Vorkaufsrecht oder geplante Beendigung könnte relevant sein. § 577 BGB regelt ein Mietervorkaufsrecht für bestimmte Umwandlungsfälle, nicht für jeden Verkauf; der Einzelfall wird rechtlich geprüft.

Aussagegrenze: Dieser Ratgeber ersetzt keine miet-, datenschutz-, steuer- oder vertragsrechtliche Einzelfallberatung.