Der Verkaufspreis löst den Kredit nicht automatisch ab.

Drei Beträge gehören auf ein Blatt.

Der aktuelle Kontostand zeigt nur die Restschuld zu einem bestimmten Tag. Für die Verkaufsplanung werden zusätzlich ein Ablösebetrag zum realistischen Zahlungszeitpunkt und eine nachvollziehbare Auskunft zu einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung benötigt. Bearbeitungszeiten, tagesabhängige Zinsen und weitere gesicherte Forderungen können den endgültigen Betrag verändern.

§ 489 BGB regelt ordentliche Kündigungsrechte des Darlehensnehmers, darunter eine Kündigungsmöglichkeit nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang unter den gesetzlichen Voraussetzungen. § 502 BGB beschreibt, wann bei vorzeitiger Rückzahlung eines Verbraucherdarlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden kann und wann der Anspruch ausgeschlossen ist. Daraus folgt weder für jeden Vertrag eine kostenfreie Ablösung noch automatisch ein Entschädigungsanspruch.

Grundschuld und Darlehen werden getrennt geklärt.

Die Grundschuld sichert typischerweise den Kredit, ist aber ein eigenes Grundbuchrecht. Sie verschwindet nicht allein durch Tilgung. Vor dem Notartermin wird deshalb geklärt, welche Belastungen der Käufer übernimmt und welche gelöscht werden sollen. Für eine Löschung benötigt das Notariat die erforderlichen Unterlagen der finanzierenden Stelle.

Bei einer lastenfreien Übergabe kann ein Teil des Kaufpreises nach den vertraglichen Vorgaben unmittelbar an die abzulösende Bank fließen; nur der verbleibende Betrag gelangt an den Verkäufer. Die notarielle Fälligkeitsmitteilung knüpft an die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen an. Eigentümer sollten daher weder Schlüssel vorzeitig übergeben noch mit einem frei verfügbaren Gesamtkaufpreis rechnen.

Der Nettoerlös entscheidet über den Spielraum.

Dem erwarteten Kaufpreis stehen mindestens Ablösebetrag, mögliche Entschädigung und verkaufsbezogene Ausgaben gegenüber. Bei mehreren Darlehen oder Grundpfandrechten wird jede Position mit Gläubiger, Rang, Aktenzeichen und angeforderter Erklärung erfasst. Erst die Summe zeigt, ob der Verkauf Eigenkapital freisetzt oder zusätzliche Mittel erfordert.

Eine Anschlussimmobilie schafft eine zweite Zeitachse: bestehende Finanzierung, Kaufpreisfälligkeit, Übergabe und neuer Kapitalbedarf müssen nicht am selben Tag liegen. Ob eine Zwischenfinanzierung, Sicherheitentauschung oder Vertragsfortführung möglich ist, entscheidet die jeweilige Bank nach eigener Prüfung. Eine Verkaufskalkulation darf diese Zustimmung nicht vorwegnehmen.

Planungssicherheit entsteht nicht aus dem Restschuldsaldo, sondern aus einem stichtagsbezogenen Ablöseweg und dem vertraglichen Kaufpreisfluss.

Drei Finanzierungslagen

Ausreichender Erlös: Der erwartete Kaufpreis deckt Ablösung und Nebenkosten mit Reserve. Die Bankunterlagen werden frühzeitig für den Notarvollzug angefordert.

Knappes Ergebnis: Schon kleine Preis- oder Terminänderungen beeinflussen die Ablösung. Vor dem Marktstart braucht es eine belastbare Mindestpreis- und Liquiditätsrechnung.

Deckungslücke: Der Erlös reicht voraussichtlich nicht. Bank, Eigenmittel und Vertragszeitpunkt müssen geklärt sein, bevor eine Zusage an Käufer erfolgt.

Aussagegrenze: Dieser Ratgeber ersetzt keine Darlehens-, Bank-, Notar-, Steuer- oder Rechtsberatung und berechnet keine Vorfälligkeitsentschädigung.