Ein Mehrfamilienhaus verkauft eine belegte Bewirtschaftung.

Jede Einheit braucht eine eigene, konsistente Zeile.

Eine belastbare Mieterliste ordnet Wohnung oder Gewerbeeinheit, Fläche, Mietbeginn, Grundmiete, Vorauszahlung, Kaution, Anpassungen und Leerstand zu. Die Summen werden mit Verträgen und Zahlungseingängen abgeglichen. Personenbezogene Daten werden gestuft und nur im erforderlichen rechtlichen Rahmen offengelegt.

Flächen stammen aus nachvollziehbaren Berechnungen und genehmigten Plänen. Dachgeschoss, Anbau, Keller oder umgenutzte Räume werden nicht allein aufgrund tatsächlicher Vermietung als genehmigte Wohnfläche bezeichnet. Eine Abweichung zwischen Mietvertrag, Plan und Nutzung wird vor der Preisrechnung sichtbar gemacht.

Vom Soll zum nachhaltigen Überschuss.

Ausgangspunkt sind bestehende Grundmieten, nicht mögliche Neuvermietungsmieten. Hinzu kommen Leerstand, Zahlungsabweichungen und vertraglich belegte Anpassungen. § 558 BGB enthält Voraussetzungen und Grenzen einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; daraus folgt keine sichere, sofort verfügbare Mietreserve.

Auf der Kostenseite werden umlagefähige Betriebskosten von Verwaltung, Instandhaltung, Finanzierung und sonstigen Eigentümerkosten getrennt. § 556 BGB und die Betriebskostenverordnung bilden den rechtlichen Rahmen für vereinbarte Betriebskosten, nicht für eine pauschale Umlage jedes Aufwands. Käufer erhalten Ist-Zahlen und klar bezeichnete Rechenannahmen.

Ertrag und Gebäudezustand dürfen sich nicht verdecken.

Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung, Brandschutz, Feuchte und Außenanlagen werden nach Alter, Befund und Maßnahme dokumentiert. Wiederkehrende Reparaturen können auf ein größeres Thema hinweisen. Ein guter laufender Mietertrag ersetzt keine technische Bestandsaufnahme.

Für den Verkauf ist nach § 80 GModG grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Bei mehreren Einheiten werden außerdem Besichtigungen, Datenschutz und Mieterkommunikation früh organisiert. Der Aufwand des Prozesses wird nicht auf Bewohner verlagert.

Ein Mehrfamilienhaus wird nachvollziehbar, wenn jede Ertragszahl auf Vertrag, Einheit und Gebäuderealität zurückgeführt werden kann.

Drei Vorbereitungsstände

Investmentfähig dokumentiert: Mieterliste, Verträge, Kosten, Flächen und Technik stimmen zusammen. Interessenten können auf derselben Datenbasis rechnen.

Ertragsakte bereinigen: Soll, Zahlung oder Umlage ist widersprüchlich. Die Differenz wird geklärt, bevor eine Rendite kommuniziert wird.

Technik zuerst vertiefen: Ein größerer Befund kann Preis und Finanzierung stärker verändern als eine kleine Mietabweichung. Fachprüfung und Kosteneinordnung gehen vor.

Aussagegrenze: Dieser Ratgeber ersetzt keine miet-, bau-, energie-, steuer-, datenschutz- oder bewertungsrechtliche Beratung.